关于征询公众对《芜湖市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）》意见的公告

序号

征求条款

意见

采纳情况说明

1

总的意见

在对管理物业的同时也能兼顾对小区住户行为进行适当的约束。

已采纳，草案第二十八条规定了一系列物业使用区域的禁止行为。

2

总的意见

希望相关条例可以禁止搭建外凸式的防盗窗。

部分采纳，意见涉及物业专有部分和共有部分的使用处分，草案第二十八条已禁止违法搭建，外凸式防盗窗涉及通风、采光，根据《民法典》对相邻关系的有关规定处理。

3

总的意见

希望条例可以禁止住户破坏改造小区外立面。

已采纳，草案第二十八条规定物业使用区域禁止未经批准改变房屋外观，擅自变动房屋建筑主体。

4

总的意见

增加物业使用费用单笔限额审批。如单笔超过1000元须业委会主任（副主任）签字，如单笔费用超过10000元，须业主委员会审核并全体委员签字确认。

未予直接采纳，业主委员会经费使用权限问题，可以在业主大会议事规则（业主委员会议事规则）中规定。

5

总的意见

小区物业公司对下一年的经费预算须提交业委会及业主代表会议审核。

未予采纳，物业公司经费预算除涉及住宅小区，也涉及企业财务，业委会对物业公司的监督应着重于对物业公司对小区实际费用收支监管，《安徽省物业管理条例》第五十八条已有“物业服务企业按照规定每年公布物业服务费收支情况”，强化实际收支结果的公示。

6

总的意见

设立有效的政府监管部门；对物业公司进行评级（例如：不定时抽查小区现状，按季度、半年度、年度给予考评，考评可综合群众意见以及抽查情况而定。）剔除质量差的物业公司，引进优秀的物业公司。公开的服务热线，电子信箱以及网络投票渠道，便于群众建议和反馈。

予以采纳，草案第四、五、六、二十二、二十三条和《安徽省物业管理条例》中均已规定政府及部门在物业方面的职责及服务质量考核、投诉处理、建立完善全市统一的物业管理信息平台、信用等级评价、公开投诉电话等有关措施。

7

总的意见

加强保障业主权力和反制手段。比如：1.如何快捷有效的更换物业公司的标准流程？2. 业主怎么能独立自主的选择物业的？3.统一透明的公开物业公司服务标准及收费，服务好坏与物业费的相挂钩，杜绝物业公司和稀泥。应对服务各个环节制定物业费缴纳比例，服务多少收费多少，不应存在服务缺金少量，收费一分不少。

部分采纳，《安徽省物业管理条例》已明确业主大会选聘、续聘和解聘物业服务企业，具体流程由业主大会、业委会议事规则和主管部门办事指南予以明确。草案第二十三条规定物业服务人公示物业服务费用，二十四条规定物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符原则。鼓励采取菜单式、酬金制等收费方式。

8

总的意见

建议增加在业主大会成立前及物业服务人未进场之前（空档期）临时管理规约及管理服务费用等相关规定条文，应明确建设单位的临时运管职责。

未予直接采纳，具体执行《安徽省物业管理条例》相关规定，草案不做重复规定。

9

总的意见

建议根据《安徽省物业管理条例》第六十九条增加物业管理区域内物业服务用房、共用设施、共用设备等用水、用电、通信等收费相关规定。

未予直接采纳，具体执行《安徽省物业管理条例》相关规定，草案不做重复规定。

10

总的意见

应增加内容：住宅小区的二次供水管理。在二次供水未纳入华衍水务公司直接管理前，暂由物业管理。供水价格按市里规定的标准执行。二次供水的水表更换年限按现行国家规定年限执行，更换区域及楼栋相同使用年限的水表须全部更换，不得区别对待。为保证水表计量符合国家标准，更换的水表须从华衍水务公司购买或购买华衍水务公司当期使用的品牌、规格的水表。更换水表的流程，按华衍水务公司现有做法，即：先告示告知须换水表楼栋住户，换水表时通知住户现场验看新老水表度数并签字确认。

未予直接采纳，二次供水问题，《安徽省城镇供水条例》和本市已出台市区住宅二次供水管理办法有相关规定，具体问题可依据此条例向有关部门反映进行解决。根据维护市场公平有关规定，立法中不得限定或者变相限定经营、购买、使用特定经营者提供的商品和服务。

11

总的意见

物业应该每年公布财务报表明细（最好由政府统一设计格式，防止物业各种隐瞒）、包括物业费收入、停车位收入、停车管理费收入、广告收入等各项收入，以及安保成本、保洁成本、设备维护成本、人员成本等各项成本支出明细。确保在满足物业公司正常利润情况下，业主所付物业费用确实用在了对业主的服务上。

已采纳，《安徽省物业管理条例》第八十五条，草案第二十三条均有相关要求，后续在具体配套制度中予以细化。

12

总的意见

物业设KPI考核，公共收益透明化政府专项审计监督。

已采纳，《安徽省物业管理条例》第七十三条，草案第二十五条中有涉及对物业服务人的考核评估，涉及公共收益审计监督，草案第二十九条已有规定。

13

总的意见

立法不可只瞄准物业公司，这不对。物业管理是一个综合性的事业，涉及到方方面面，甚至于前开发商也有瓜葛，譬如他们移交时硬件是不是符合开发要求。

已采纳，草案第十七条规定了建设单位的应配合承接查验，并对不合格的及时整改和承接查验结果和整改情况应当向全体业主公告；第二十七条中规定建设单位应当依法承担物业的保修责任并规定了有关保证金比例。

14

总的意见

制定法律条文，要有针对业主职责和义务的相关规定和法纪方面的特定要求，也要有明确的惩罚界线。譬如业主委员会人员领取的补贴，这个就要公开。

已采纳，草案第二十八条明确规定了物业管理区域内禁止实施的行为并依法设定了有关法律责任条款。草案第十一条明确业委会成员补贴从可以从公共收益中列支，并在第二十九条中规定公共收益应定时公示。

15

总的意见

加强对物业的监管，收费透明，费用使用账目公开制度。业主参与物业管理监督。

已采纳，《安徽省物业管理条例》和草案第二十三条中均要求公示收费项目、收费标准等情况，业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查。

16

总的意见

将公示制度立法落实，让社会媒体和群众的监督真正起到作用，是好是坏拉到阳光底下照照！不仅要将物业代管的小区公共资金收、支情况定期对外公示，更要将物业的企业资质和服务人员的职业能力，也是公示的重点！需要规范的地方很多需要专业人士的积极参与献策，共同监督。如何让更专业、精力充沛的年轻加入物业团队很重要，绝大多数小区物业的服务人员主力军都是退休的大爷们！保证小区公共资金用到实处，服务团队的资金支出可以适当倾斜一点！

已采纳，草案第二十五条规定的第三方对物业服务企业的评估机制会对物业服务人和执业人员的能力有所约束。公示制度也会随着新条例的施行逐渐细化落实。

17

第二条

《条例》适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理”中未说明住宅小区具体指的是哪些类型的小区，是否包括回迁房、拆迁安置房小区及其他类型小区，建议进一步明确住宅小区的定义和范围。

已采纳，已包括意见中提及的有关小区。

18

第三条

草案第三条的内容在整个草案中反映不出来，且与省《物业管理条例》第三条有出入，可否与省条例一致？

草案第三条与省条例保持一致，并在省条例的基础上做了部分扩充。

19

第三条

建议其中“政府主导”调整为“政府监管”

未予采纳，政府在物业管理中起重要的推动作用，强调主导方向，北京、昆明、黑龙江等省市立法中也有相关表述。

20

第三条

建议修改为“推动在业主、物业使用人、物业服务人中建立党组织，建立党建引领下的物业管理协商共治机制。”

部分采纳，草案第三条强调监管原则，明确“建立党建引领下的物业管理协商共治机制”，涉及推动在物业相关方建立党组织，在具体工作中推进。

21

第四条

建议明确综合协调联席会议机制。

未予采纳，本条规定的是政府职责，与部门间联席会议有所区别。

22

第五条

建议编制主管部门应该为物业主管部门解决与之职责相对应的人员编制。

未予采纳，根据《中国共产党机构编制工作条例》有关规定，机构编制遵循“党管机构”的原则，立法中一般不明确机构编制具体事项。

23

第五条

建议第一款修改为“市、县（市）区人民政府住房和城乡建设主管部门.....，并加强对居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业使用人和物业服务人的业务培训和指导。”

已采纳，明确“市、县（市）区人民政府住房和城乡建设主管部门（以下简称住建部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理”，强调对各方主体的指导。

24

第七条

建议第二章业主和业主组织调整，并考虑纳入物业使用人，而非仅仅是业主。理由同上，各个小区基本都有租户，对于中长期租户而言，他们是物业的实际使用者，物业管理关系不应该仅仅涉及业主和物业服务人，建议结合我市未来发展定位从长远角度出发，充分考虑物业使用人（承租人，尤其是中长期租户）的合理诉求和权益。

部分采纳，租户及其他合法占有房屋但暂未办理所有权登记的，均属于物业使用人，在涉及物业使用人的相关问题时，已经对其直接作出规定。第二章是对房屋所有人即业主的相关权益进行规定，且该权益为业主所有。业主和租户的关系受租赁合同约束。

25

第七条

建议增加第二款，因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。

26

第九条

对新建小区有效，对老旧小区无效，可否增加对老旧小区的规定？实行根据老旧小区面积大小给予政府一次性补贴？以帮助老旧小区成立业委会。

部分采纳，本条强调首次业主大会筹备，对老旧小区符合业主大会成立条件的，也应执行本条规定。政府对老旧小区成立业委会的补贴事项由各地政府在实际工作中统筹，针对具体问题提出具体方案。

27

第九条

建议第一款中“建设单位应当在物业竣工验收备案前”修改为“建设单位应当在提交建设工程竣工验收备案材料前”。

未予采纳，两个表述为同一含义。

28

第十条

建议第一款“由候补委员按照得票多少依次递补”修改为“由候补委员按照候补时得票多少依次递补”。

未予采纳，两个表述为同一含义。

29

第十三条

第一款第一项“未经业主大会授权与物业服务人签订、修改或者解除物业服务合同”，如何授权要细化，如何更换物业务人(业主委员会如何选择、更换物业服务人要有具体规定，否则即使不满意也不好操作)。

未予采纳，授权涉及民事委托行为，具体执行《民法典》等有关法律规定。具体更换流程，后续通过细则予以细化。

30

第十三条

业主委员会候选人无严重违法行为等确实不适合成为候选的情况下，居民委员会、村民委员会不得取消候选人被选举资格。防止居民委员会、村民委员会利用职权，剥脱合法业主的被选举权。

已采纳，草案规定了业委会成员履职负面清单，出现负面清单内行为，才根据具体情况由街道办事处、镇人民政府有权责令业主委员会提请业主大会终止有关成员资格。

31

第十四条

建议删除第十四条物业管理委员会有关条款内容。

未予采纳，为回应人民对美好生活的需求，特殊情况下，政府层面牵头组建物业管理委员会，强化指导监督。中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》中也有推进设立物业管理委员会有关要求。

32

第十六条

建议增加一款“依法通过其他方式选聘前期物业服务人的，应当向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会备案。”

未予直接采纳，具体执行《安徽省物业管理条例》中物业企业备案相关规定，本条例不再重复规定，且草案中已规定通过其他方式选聘前期物业服务人的，街道、镇、村居委员会均派员参加，能够起到监督作用。

33

第十七条

建议改为“承接查验由物业主管部门牵头,镇(街)配合、派员参加，组织业主代表、物业代表、村(居)负责人、建设单位联合开展”。

已采纳。

34

第十七条

省条例的第五十二条在市条例中没有明确，在以后实际执行中会出现执行不顺，可否增加明确？

未予直接采纳，具体执行《安徽省物业管理条例》五十二条有关规定，本条例不再重复规定。

35

第十八条

物业服务用房应该包括业主委员会使用场地和业主活动室，福利建设配套设施室。

未予直接采纳，《安徽省物业管理条例》第四十九条中已明确物业服务用房包括业主委员会办公用房、主委员会议事活动用房等，并明确了有关建设标准。本条例不再重复规定。

36

第十九条

建议新物业入驻需一次性交纳履约保证金：年合同价格30%，交到社区或街道办监管账户。如果不明确履约金交给谁都不放心，物业不交履约金可以为所欲为。

未予采纳，物业服务合同属民事约定行为，政府引导推动，具体比例由民事行为双方约定，对履约保证金应持开放鼓励态度，不宜作出强制性要求。

37

第二十条

增加物业服务项目负责人的定义。

部分采纳，具体定义不属于贯穿全文的概念，《安徽省物业管理条例》中也未明确定义，具体定义在有关配套制度中具体规定。

38

第二十一条

物业代收代缴项目如水费等不得随意加价，尤其象所谓二次供水，加压设备属公共设施，其维护属物业正常工作，用电并未装表单独计量，是从住户能耗费中交纳的，所以交供水公司价与住户交价理应相同。

已采纳，草案第二十一条已明确物业服务人不得擅自增加收费项目、提高收费标准。

39

第二十三条

物业公司经费使用每季度在显着位置（公布栏）公布。每年财务收支须审计并公布。

已采纳，草案第二十三条中规定物业服务信息公开内容包括物业服务费使用情况。

40

第二十四条

建议明确收费标准执行芜湖市公布的收费标准。

部分采纳，草案中已明确发改部门制定、调整、发布前期普通住宅物业服务收费标准，实行政府指导价的，应当执行有关标准；属于市场调节部分的小区，由物业服务合同双方约定收费标准。

41

第二十四条

建议增加：住宅电梯运行所需电费按户分摊，一层住宅免收，二层住宅收取20%，三层住宅收取50%，四层住宅以上全额收取（含四层）。

已采纳，国务院《物业管理条例》规定按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《安徽省物业服务收费管理办法》第十一条规定“电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独据实分摊，具体办法由各市价格主管部门确定”，《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》中已有相关规定，在具体配套制度中有规定。

42

第二十四条

建议第一款“鼓励采取菜单式、酬金制等收费方式”修改为“可以采取菜单式、酬金制等收费方式”；第二款“业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费”修改为“业主应当按照约定的时间、数额交纳物业服务费”。

未予采纳，有关收费方式涉及民事行为，政府提出倡导性规范，对物业服务双方起引导作用，而不是授权性规范。第二款表述与草案意思表达一致，按照立法规范化用语表述。

43

第二十四条

建议物业服务费应该在街道办事处社区居民委员会的监督指导下，由业主委员会收取，并且作公示，真正的实行自治。

未予采纳，草案第二十三条对于物业服务收费公示已做出规定，且设置了第三方评价有关机制，加强监督。街道办事处、社区居民委员会的有关监督指导职责，在《安徽省物业管理条例》中已有规定，指导业主大会、业委会开展工作。

44

第二十五条

建议该条设第三款，对评估报告的应用做制度设计，诸如该评估报告可以作为解聘依据，减少缴纳物业费依据等，或者新设一条明确第三方评估报告应用要求，详细列明。

未予采纳，鉴于评估报告存在主观性，在出现争议时，有重新评估的可能，不适宜在立法中直接规定作为解聘或减少缴纳物业费依据。

45

第二十六条

与省条例第九十二条有出入，应以省条例为主。

已采纳，执行省条例的同时，对老旧小区确定物业服务方式作出补充规定。

46

第二十六条

建议修改为“市、县（市）区人民政府、开发区管委会应当......，并指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位、车辆充电设施以及加装电梯、二次供水改造等。”

已采纳，老旧小区问题《安徽省物业管理条例》和草案已做出相关规定，二次供水和增设电梯《安徽省物业管理条例》也有相关规定，草案第三十条对停车位使用有相关规定，

47

第二十七条

应该有业主委员会参与和街道办事处社区居民委员会一同监管。

已采纳。

48

第二十八条

小区公共区域宜设立电瓶车存位与充电，电瓶车不得停放架空层，更不能在架空层充电。

部分采纳，针对电动车充电和乱停乱放和私扯电线充电问题，草案第二十八条和第三十条已做具体规定。具体需视架空层消防安全和小区房屋具体情况确定。

49

第二十八条

其中“违法”“违反规定”改为“违法违规”

未予采纳，有关措辞表述表述与《安徽省物业管理条例》第七十九条保持了一致。

50

第二十九条

应明确小区物业公共收益部分，扣除成本以后，其收益归小区全体业主所有。如何分配该收益，由小区业主共同决定。民法典对此有明确要求。

已采纳，草案第二十九条已明确相关规定

51

第三十条

应增设物业对车位出租应符合“业主需要用多久就用多久”（需要用一个月就租一个月，最低一个月，最长20年），并且在业主租赁车位期间禁止将车位出售给他人。

未予采纳，《安徽省物业管理条例》第八十二条已有相关规定。车位租赁期间禁止买卖涉及民事权利义务，执行《民法典》等有关法律规定。

52

第三十条

建议增加“业主有权长租或短租车位，最短一个月最长20年，租车位期间物业不能转租或出售他人”

53

第三十条

建议小区地下没有停车场只有人防改造的停车场不可为私家停车位，停车位明显不足时，物业组织业主顺序每年轮换停车位租赁权利。

已采纳。草案第三十条规定人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放。业主如何使用车位问题可以通过业主大会、业主委员会会商解决。

54

第三十条

是否可以对非业主出售有规定。

未予直接采纳，具体执行《安徽省物业管理条例》第有关规定，停车位首先满足业主需要，未限制向非业主出售。

55

第三十条

第一款中“方能出售、出租或者附赠车位、车库”修改为“方能出售、附赠或者出租车位、车库”。

未予采纳，附赠的情况较少，所以放在最后。

56

第三十一条

增设新能源汽车停车位及充电桩。

已采纳。草案第三十一条规定“ 新建住宅小区应当按照技术规范配备电动车充电设施设备，或者预留充电基础设施建设安装条件。既有住宅小区根据实际情况改建或者加装集中充电配套设施。”

57

第三十二条

结尾太草率，一旦出现禁止行为，虽有法可依，但罚无依据、罚无标准。如果没有明确的、量化的处罚标准规定，行政处罚自由裁量权过大，法律就成了“纸老虎”。增加“有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理”。或者在第五章“法律责任”部分第四十三条和第四十五条中，分别明确规定物业使用人和物业服务人，违反第三十二条一至十五项禁止行为后，应当承担的法律责任，真正做到闭环管理，实现罚有依据、罚有标准。

已采纳，增加街道、镇政府和有关部门依法处理的规定，并对确属涉及影响行政管理秩序，需要处罚的行为规定有关法律责任。上位法或者其他法律法规已有相关处罚规定的不再重复规定。

58

第三十三条

补充增加“委托专业机构进行维修和定期养护金额逾5000元的应邀请业主委员会参与监督”

未予采纳，对专业机构的监督是业主委员会的工作内容之一，规定具体数额由业主大会议事规则和管理规约来明确。

59

第三十四条

补充增加：小区居民二次供水，在没有移交给专业经营单位以前，其水压应符合国家标准。

未予采纳，关于小区二次供水的问题，《安徽省城镇供水条例》对二次供水设施和标准有相关规定，本条例不再赘述。

60

第三十五条

建议在本条之前增加一条“物业服务企业应当制定应急预案，对于业主安全有即时紧迫危险的，按照应急预案立即进行应急处置。”

未予采纳，省物业条例第七十二条第二款已有相关规定，可不再重复规定。

61

附则

建议将：各县区物业主管部门的举报服务电话直接放在《条例（草案稿）》附件内。

未予采纳，条例执行《安徽省物业管理条例》第七十四条已有相关规定，上位法已有相关处罚规定的不再重复规定。

62

建议务必写上各县区参照执行。

已采纳，草案第二条已明确条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理活动及其监督管理，各县区均适用条例规定。

序号

意见

说明

1

请问用“立法”二字准确吗？

根据《中华人民共和国立法法》规定，设区的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项制定地方性法规。

2

明确物业服务企业是管理业主还是服务业主。

物业服务企业在业主的委托下进行专业服务，属于服务型企业。国务院《物业管理条例》与《民法典》均界定为物业服务企业。

3

道理很简单，物业和业主就是买卖关系。 由政府牵头，制定甲乙双方义务清单，制作成卡片贴在单元门口，责任一目了然。 大家按清单各自兑现任务，公开透明运行，谁违约就罚谁。

《安徽省物业管理条例》第六十条对物业服务合同事项做了详细规定；第六章详细规定了法律责任。

4

鼓励热心小区管理、认真负责、品德高尚、知识丰富的业主竞选业委会成员，对业委会成员工作认真负责、无贪腐受贿、工作颇有成效、小区物业管理显着改观的，可作为其在本单位升职评优的加分项。如发生工作严重失职、贪腐受贿、以权谋私、物业公司狼狈为奸的一律免职，列入个人诚信档案并通报其所任职的工作单位，违法的则交由司法机关处理。

《安徽省物业管理条例》第二十六条已明确业主委员会委员条件，草案中已明确规定业委会成员履职负面清单，对违规履职的终止成员资格并公示，对于与本职工作相挂钩，涉及到人身权利，属于民事基本制度，不属于地方立法领域调整事项。

5

我觉得小区的业委会成员里面应该有社区书记参与。业委会这个组织，没有政府的参与，说服力差许多。现在物业经常因为成本问题，签一次合同涨一次价，业主咋受的了？服务标准高价格不一样，可以，但是得有个限定吧，不能一签合同就涨价。物业法里面是不是该做出规定。物业的盈利和花费也得有公布和规定。

草案第十条中规定了业委会成员可以由社区党组织、居民委员会、村民委员会推荐；第二十一条已规定不得擅自增加收费项目、提高收费标准；第二十三条规定了对物业服务费等有关情况进行公示

《安徽省物业管理条例》第六十六条至第七十条，已对物业费相关问题进行了详细规定，可参考省条例的规定。

6

物业公司要规范，业主委员会也要受监督，防止物业和业主委员会狼狈为奸，利益输送，个人得好处，众多业主冤大头。

草案第十三条详细规定了业委会成员的履职负面清单、第三十六条规定了业主委员会成员的法律责任。

7

作为业主，我觉得有的人不配有物业，乱丢垃圾，高空抛物，刚铺好的草坪又被踩踏完了，熊孩子搞破坏家长不管，随地大小便，飞线，电动车乱停，楼道摆满了婴儿车，滑板车，自行车，电动车，还有各种杂物，这些物业根本管不过来，今天清理，明天又给你搞的乱七八糟。

草案第二十八条规定了物业适用禁止性行为以及在第五章规定了相应的罚则。

8

明确物业服务企业需要哪些资质，特别是保洁，消防设施管理人员，保安人员等等。

国家已取消了物业服务企业的资质认定，其中安保、消防等个别岗位有从业资质要求，执行国家有关规定。

9

加强对物业公司工作人员的审核，管理。决不允许有受过刑事处罚，有劣迹的人进入物业公司。

聘用员工属于公司内部事项，也涉及对人员人身权利的处置，涉及人身权利事项，不属于设区的市立法范畴。

10

加快完善小区业主投票和评价软件的实施应用。目前，大多数小区都是业委会在每个楼栋指定1个楼栋长，再由楼栋长在本楼栋成立业主群，负责所谓各自楼栋业主投票，在群里投票全过程都是公开的，大部分业主有所顾虑最终都是交由楼栋长代为投票，选举极易被操纵，结果缺乏真实公平性。真正的投票应该是绝大多数业主都参与且独立、私密的投票。

草案中已规定：市人民政府住建部门应当建立完善全市统一的物业管理信息平台，包括用于电子投票，有助于小区全体业主行使投票权，已充分考虑有关投票需求，目前具体工作正在推进中。

11

要求市房管中心尽快出台电子封闭式小程序，方便各小区公正召开业主大会和每年物业满意度调查。

全市智慧物业管理服务平台正在建设中。

12

规范物业合同，制定一些统一的强制性标准条款，以免个别业委会和物业公司狼狈为奸签订的合同只对物业公司有利却不约束。细化量化考评标准，在小区公示栏长期公示，接受业主监督。

《安徽省物业管理条例》第六十条已经对物业服务合同应当包含的事项进行了详细规定，物业服务合同示范文本已在主管部门官网公布，可自行下载。公示问题，草案第二十三条做了相关规定。量化考评，草案第二十五条规定了第三方评估制度，在具体监管和配套制度中细化量化有关标准。

13

建议同步修改或推行《前期物业服务合同》范本、制定详细的《承接查验标准》，明确责任主体、义务和违规责任，组织多方查验；先治根。

后续将结合实际和国家有关规定，细化有关查验标准。

14

考评物业公司服务好坏应以小区现场管理的实际情况和广大业主评价为依据。物业公司摆拍的照片一律不作为参考。

草案第二十五条规定了第三方评估制度，已经予以考量。

15

请明确购买车位颁发产权证；小区空置（未出售车位）车位，由房地产开发公司整体出租给物业公司，由物业公司对业主出租，并收取管理费用。

草案第三十条规定，建设单位依法取得车位、车库权属登记后，方能出售、出租或者附赠车位、车库。物业管理区域内有空余车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得拒绝出租。车位产权证以及房地产开发公司与物业公司就车位出租问题属于民事法律制度问题。

16

物业费应经全体业主代表大会共同决定，而不是业委会代为或操控决定。物业合同中物业费组成应细化，如消防、电梯设备维保、绿化保养、卫生保洁、安保、公摊电费等构成比例。对于服务不达标或缺失的分项费用应按合同中约定的占比核减或扣除。不能纵容物业公司不负责任躺着赚钱。

根据《安徽省物业管理条例》第十八条已明确业主大会决定确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，第六十六条至第七十条以及草案第24条的规定，对物业费的问题进行了详细规定，同时要求物业企业要进行公示。鼓励业主大会、业主委员会同物业约定酬金制付费方式，并通过第三方评估来加强对物业履约的监督。

17

物业公司每次收费前，应接受业委会和业主代表的共同验收，对照物业服务合同标准逐项检查，不达标准的一律不予收费，严格整改，达到合格标准并公示无异议后才可以收取物业费。

可以由双方在物业服务合同中约定。

18

物业服务企业收取物业费是否可以和其他停车费，水费，电费等捆绑。

物业费不可以与水电费捆绑。《安徽省物业条例》第六十九条已做出规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用。

19

建议要给物业费标准设个上限。

国务院《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。国家对物业服务费用规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，对实行市场调节价的，物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

20

交物业费是购买物业服务，而不是请个大爷回来。

对于物业服务不满意的问题，可以联系业主委员会、街道办事处、物业服务企业等进行沟通协调，或者通过物业管理信息平台进行举报投诉。

21

建议物业费统一由街道与税务局根据本地法律征收，财政收支每月公开，物业无直接收付款权力。但有依法获得劳动报酬权力，回归服务本质。街道受各业主委员会委托授权收付款，标准根据地域差评定。

物业服务费是物业服务双方的民事约定的事项，除依法实行政府指导价的，属于市场调节价，有关制度由国家层面确定。

22

如果业主在验房时发现房屋质量出现问题，整改过程中是物业费也是由开发商承担，业主无需缴纳，并由物业自行与开发商协调解决。

草案第十七条规定：承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。国务院《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故房屋整改期间，物业费由开发商承担。

23

如果开发商没有及时书面通知业主收房，导致业主延迟收房的，也不必缴纳物业费

国务院《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

24

未入住的业主并未实际享受到物业提供的诸如卫生服务、治安服务、车辆交通管理服务及各类生活服务，物业仍收取全部物业费有不妥之处。建议对未入住的商品房打折收取物业费，或免收能耗费。

《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。按照法律规定空置房也应交纳物业费。

芜湖市对市区普通住宅小区物业服务收费有相关管理办法，明确双方有约定的，从其约定。关于空置房物业费收取标准，可以在物业服务合同中进行协商。

25

希望执行业主拿到钥匙之后连续六个月都没有入住的话，可以按支付标准的百分之七十来进行给予；入住后，物业费全额支付。

26

物业办公、生活所用水电应单独装表计量缴纳，不应同住户能耗费混淆由住户分摊。

《安徽省物业管理条例》第六十八条和一百零四条的规定，物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。

27

物业中必须的部分，电梯使用、垃圾清运，属于既是个人权益也是公共权益，应从物业费用核算中应当单独剥离。单独核算，强制缴纳，由政府统一管理。属于非必须部分，也是容易引起争议的部分，这部分政府不应当参与，属于品质提升方面的服务，并没有多少硬性的依据。因此尽量由业主方与物业方协商，政府相关部门监管为妥。

物业服务收费分为普通物业费用和增值服务费用，草案第二十四条关于业主缴费义务和增值服务有相关规定，对于定制化、个性化服务，草案已明确应当遵循自愿原则，在物业交付后与业主另行约定服务费用。

28

维修：进户门，室内总配电箱，室内总水阀，室内总气阀，室内总弱电箱：建议纳入物业义务维修范畴，材料损坏更换可由业主提供。

根据《安徽省物业管理条例》第一百零四条规定，这些设备属于自用设备，不是共用设备，根据《安徽省物业管理条例》第六十条规定，物业共用部分、共用设施设备 使用、管理和维护属于物业服务范围。

29

外墙剥落、外墙渗水应及时修复，有修复的一年要有一次修复，可从车位租费，小区公共厂区广告费中抽取一定比例补充，剩余物业承担。

草案第三十二条明确建设单位应当依法承担物业的保修责任。

30

公共收益范围物业应该报土地或房产管理部门审核确定。防止物业随意划分区域，侵占业主公共收益。

《安徽省物业管理条例》第十二条规定“新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照第十一条规定划分物业管理区域，向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显着位置公告”，即物业管理区域的划定、调整有关情况是经过备案或者街道、乡镇监督的，并予以公示。对公示不到位或者涉及有关违法行为的，建议及时报告有关部门依法处理。

31

许多小区物业收费打广告，却不明经费收支情况。问就说业主委员会知道，可从来没在业主群里见过业主委员会的人发言。建议每年“立法日”公布经费收支情况。

草案第二十九条，对于公共收益扣除管理费用的部分应当归业主所有。业主委员会应当定期委托专业机构对公共收益进行审计，并将审计结果向全体业主公告。对未公示的情况，可以向有关部门反反应。

32

什么价位的物业就要对应什么样的具体服务，需要把条例订细。还有对于业主提出的整改问题，做到有问有回。对于有的大整改要求，无论能不能整改都要给个说法。一问三不回答，业主有时候也不知道物业到底能做到什么程度啊。

关于物业监管问题，今后可以通过物业管理信息平台使用信息公开等功能并进行监督，建议向有关主管部门反应。

33

物业服务企业是否有权利对欠费的业主以欠费为由，阻止业主车辆或和业主有关的其他车辆通行。

不可以以欠费为由阻止业主车辆通行。草案第二十一条中规定 物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费。

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希望全市建材违建统一拆除

草案中有禁止违法搭建的规定，有关违法建构筑物，依照有关法律法规处理。

35

希望全市小区业主进小区刷卡进，外来人员进小区实行实名登记。

小区安全管理的具体要求，《安徽省物业管理条例》中明确物业管理企业要接受业主和业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务，业主可以集中反馈要求。

36

小区群租乱象应该大力整治一下，好多改成宿舍住十几二十人，人员流动大个别素质极差，偷盗行为屡屡发生。对广大业主人身财产造成严重影响 公共设施消防极大的隐患，小区物业管理增加负担，拉低了小区的品质，希望有关部门尽快整治。

出现安全隐患，可以联系业主委员会、街道办事处、物业服务企业等进行沟通协调，或者向有关部门举报投诉。

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希望出台如何规范养鸽，比如根据民法典需征得相邻住户同意（比例）等具体措施。

草案第二十八条规定物业管理区域禁止违反规定饲养动物，第五条规定了城市管理部门负责对物业管理区域影响市容环境卫生等违法行为的查处，建议具体问题向有关部门反馈。

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对业主擅自破坏绿化而物业没有执法权怎么处理？

草案第二十八条和《安徽省物业管理条例》第七十九条已有规定，对损坏公共绿化及其附属设施的，业主、物业使用人有权投诉、举报；业主委员会、物业服务人应当进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门。街道办事处、镇人民政府或者有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法处理。

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请问城北金湾小区有业委会吗？业委会是怎么成立的？业委会成员有哪些？有开全体业主大会吗？小区内物业私自将小区绿化面积改为车位进行收费，物业有这个权利吗？物业或者街道有权私划车位收费吗？物业可以在小区公共道路两侧加装车位锁吗？有法律法规依据吗？小区公共收益有没有公示，是怎么处置的？小区老年活动中心南侧隔壁开设了几百平方的花园，但有围墙围住且设置了门锁，请问这是私人位置吗？是通过什么方式取得的？

提出的问题均是对物业服务不满意，《条例（草案稿）》第五条对政府各部门的职责进行了详细规定，对于物业服务不满意的问题，可以联系业主委员会、街道办事处、物业服务企业等进行沟通协调，或者在有关物业管理信息平台上线后，通过平台线上投诉等方式进行举报投诉。

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主要意见就是被偷怎么办，物业担责任。

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南陵润福家园既然没有监控，车子被划了几次，第二次去物业，物业管理人员一句没有监控，怎么查…无语。电梯房电梯，步行梯灰尘，污垢堆积过厚。

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鸠江区国宾府小区物业问题： 1.管理混论，外来人员随意进出，没有任何登记手续。门口岗亭形同虚设 2.业主购买的私家车位经常被占，无人监管 3.车库地坪油漆也不刷完整，车库气味很重，不知是不是地坪漆的质量有问题，不知是否影响健康 4.物业费与服务质量不成正比，物业费＋能耗费比周边小区都高，依据是什么？以及服务是否匹配的上这个高价？ 5.小区正大门不开放，堆砌杂物等。一个小区没有个正式的大门，降低了小区的档次 6.此次意见征集对个人信息是否保密？

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对于投诉多的，市民反应强烈的，排在物业排名倒数的物业必须清退，不要给任何机会，追究相关负责人责任，终身不给进入相关行业，同时追缴之前不合理开支，说的就是融汇锦江五鑫物业。

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建议政府加强对芜湖市弋江区柏庄跨界的物业监督，整天不作为，在民生方面：地下车库没有实现信号全覆盖，供水电气方面：由于小区设施老化严重，造成夏天超高层特高压停水整整两天的情况，造成严重不便，服务方面：物业服务态度差，在面对问题上避重就轻，选择性回复，缩减物业人员以节约成本，安全方面：电梯经常出现情况以后按报警铃无人接听，对老弱病残的出行安全造成威胁。

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五鑫物业，为了自己的利益找了一群人来恶意诋毁新物业，指使他人违规向上级政府反应，威胁恐吓业主和业委会成员，我有证据，请问下这个事情怎么解决？31号物业就到期了。

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融汇锦江D区，电梯月月换，左边坏了右边坏，同时坏了只能走楼。 物业就会讲在修买材料要2天要等，家里老人怎么上下楼，这是在训练我们有火情的时候能跑的快一些吗。停车场没人打扫，一泡狗屎都快成化石了。

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反映一下镜湖区融汇锦江五鑫物业： 1、无管理（外来人员和车辆盘查力度不够）； 2、无监控（电瓶车丢失、车辆剐蹭、高空抛物无法调阅监控）； 3、无绿化（杂草丛生环境差）； 4、无卫生（车库常年积水）； 5、无服务（电瓶车可以进电梯，安全隐患大）

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官山翰林中丞物业服务质量太差，业主们对其提供的服务非常不满意，不知为何还能评上优秀物业。小区不管什么人随意进出。垃圾车清理垃圾时，小区道路上淌满了垃圾水印子，基本看不到物业工作人员巡楼检查卫生，小区保洁基本上班就是捡纸盒去卖钱，卫生打扫得很差。

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鸠江区柏庄观邸小区22栋负一层杂物堆积严重，从天井飞线充电很多。负二层积水严重，墙面破损和地面积水只能垫砖通行，很不安全。凌晨三四点楼下垃圾车噪音太大，影响居民休息。以上这些问题无数次向物业反映，不见整改。

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安徽华强物业，芜湖市澳然天成小区，23栋1单元，楼道杂物堆放较多。

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问问东方红郡物业负责人：这两年你维护保养的的小区绿化怎样？（维护保养绿植可是写进合同工作内容哦）很多绿植都被你不养护枯萎了，小区内还能看到一块草坪吗？如果你不专业可以到隔壁附近其他任何小区看看，对照一下，我就奇怪了，都寸草不生了为什么还经常请除草工人来除草，请工人不花业主钱吗？

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繁昌10月初主管部门线上搞了一个满意度调查，中辰一品小区业主不满意怡安物业占95.97%，这样的物业应即刻清退！希望大江咨询监督繁昌主管部门拿出实际行动，也期盼主管部门不要雷声大雨点小。

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希望能关心一下芜湖市汀苑小区化粪池问题！污水都在楼梯口，老人孩子都无法行走，臭气熏天！居民想重新选举业委会更换物业！希望能够得到重视，天天早上小区门口都堵车，都有110出警！

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芜湖汀苑小区里面的物业只收钱，不干事。晚上好多楼梯灯不亮，也不管理，杂草丛生，楼梯间的电瓶车充电也不管，造成火灾怎么办？一天到晚就想着叫业主交停车费。这样的物业不要也罢。

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安徽华强物业，芜湖市澳然天成小区，1栋三个单元，电梯过道吊顶脱落多年；目前还有快要掉落的木头板子；一直存在安全隐患！居民每次进出提心吊胆！希望有关部门督促物业解决一下！谢谢！

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景江东方小区没人管，现在27号楼还有人在小区里种菜，希望换物业，卫生没人搞。

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弋江嘉园三期高空抛物的监控不装，电动车充电桩雨棚也没装。

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2020年拿的房，今年是第三年交物业费，但是今年物业人员问我家面积多大，我说了之后，她让我交的物业费比前两年多80多元，我问为什么？她说是之前两年算错了！！结果争论两句，她说那就不让我补差价了，还是按照去年的来，让我不要无理取闹了请问到底是前两年真的算错了还是今年的算错了，又请问为什么会算错？